Κάποιοι υποστηρίζουν ότι έχουμε φτάσει στο ταβάνι και βλέπουν διακοπή της ανοδικής πορείας ή και σταδιακή πτώση, άλλοι, λιγότεροι, θεωρούν ότι η ζήτηση θα συνεχιστεί και προβλέπουν μικρή περαιτέρω άνοδο. Η Τράπεζα της Ελλάδος προβλέπει διατήρηση της ανοδικής πορείας αλλά με πιο αργό ρυθμό.
Οι τιμές των ακινήτων της Αθήνας ασφαλώς ποικίλλουν από περιοχή σε περιοχή, αλλά γενικότερα εξαρτώνται από πολλούς παράγοντες, με βασικότερους τη ζήτηση και την προσφορά αλλά και το κόστος οικοδομής. Το κόστος οικοδομής έχει ανέβει σημαντικά λόγω των διεθνών γεωπολιτικών εξελίξεων, η προσφορά στην Αθήνα παραμένει περιορισμένη και υπολείπεται της ζήτησης από εγχώριους αγοραστές.
Πάρα πολλά ακίνητα στην Αθήνα αγοράστηκαν τα τελευταία χρόνια από ξένους, κάποια για την απόκτηση της Golden Visa, κάποια από ξένα funds ακινήτων, κάποια από εταιρείες ή ιδιώτες για ενοικίαση στις πλατφόρμες Airbnb και άλλα βρίσκονται εκτός αγοράς κατασχεμένα από τα funds που αγόρασαν τα κόκκινα δάνεια. Όλα αυτά μαζί περιόρισαν σημαντικά τα ακίνητα προς πώληση αλλά και προς ενοικίαση από Έλληνες αγοραστές και ενοικιαστές και οδήγησαν στα ύψη τόσο τις τιμές των ακινήτων όσο και των ενοικίων.
Σε σχέση με τις τιμές του 2019, οι τιμές των ακινήτων κατά μέσο όρο αυξήθηκαν μέχρι σήμερα από 40% έως 85% ανάλογα με την περιοχή. Οι αυξήσεις αυτές είναι εξαιρετικά μεγάλες αν σκεφτεί κανείς ότι στο ίδιο διάστημα οι τιμές προϊόντων που δεν μπορεί κανείς να αποφύγει να καταναλώσει, όπως το ψωμί ή το ηλεκτρικό ρεύμα, αυξήθηκαν κατά 75% ή 60% αντίστοιχα. Συνολικά το κόστος ζωής ενός νοικοκυριού την περίοδο 2019-2025 έχει αυξηθεί κατά περίπου 50%, χωρίς το ενοίκιο. Η αύξηση των ενοικίων έχει ξεπεράσει σε αυτή την εξαετία το 40%, σε πολλές περιπτώσεις. (Όλα αυτά τα στοιχεία είναι προσεγγιστικά και προέρχονται από δημοσιευμένες εκτιμήσεις ειδικών).
Σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία, σε αυτή την εξαετία το ΑΕΠ αυξήθηκε κατά 24%, ο μέσος και ο κατώτατος μισθός κατά 28% σωρευτικά. Υπό αυτές τις συνθήκες, η αύξηση των τιμών των ακινήτων και των ενοικίων που ξεπερνά ακόμη και την υπερβολική αύξηση του υπόλοιπου κόστους ζωής είναι εξαιρετικά υψηλή και καταντά αφόρητη για τον Έλληνα αγοραστή ή ενοικιαστή.
Το ερώτημα είναι πώς θα κινηθούν οι τιμές των ακινήτων από εδώ και πέρα και προφανής απάντηση δεν υπάρχει. Η γεωπολιτική αστάθεια από την αλλαγή στάσης των ΗΠΑ έναντι όλων των ανοιχτών μετόπων, Ουκρανίας, Ρωσίας, Μέσης Ανατολής, Κίνας, η αστάθεια των αγορών χρήματος και κεφαλαίου, η αστάθεια των οικονομιών σε όλη τη Δύση και η αβεβαιότητα που προκαλούν αυτές οι εξελίξεις, δεν ευνοεί τη διατήρηση της πολύ υψηλής ζήτησης από ξένους για ακίνητα στην Αθήνα. Βέβαια, οι τιμές της Αθήνας παραμένουν χαμηλότερες από αυτές άλλων νότιων πρωτευουσών της Ευρώπης.
Από την άλλη μεριά η πολιτική της Golden Visa περιορίζεται σημαντικά και αναμένεται να διακοπεί, τα μέτρα κατά του Αirbnb μειώνουν την ελκυστικότητά του, η κυβέρνηση αλλά και η αντιπολίτευση έχουν ευαισθητοποιηθεί και αναζητούν λύσεις στο ζήτημα στέγασης.
Αν μειωθεί η ζήτηση από ξένους, το λογικό είναι να επιβραδυνθεί η αύξηση των τιμών των ακινήτων ή ακόμη και να αρχίσει μια αποκλιμάκωση, ανάλογα με την πορεία της διεθνούς ζήτησης.
Όσον αφορά την πορεία της εγχώριας ζήτησης, πρέπει να λάβουμε υπόψη ότι οι νέοι εργαζόμενοι που θέλουν να αγοράσουν σπίτι ουσιαστικά δεν μπορούν. Δεν διαθέτουν ούτε αποταμίευση ούτε το αναγκαίο για δανειοδότηση επίπεδο εισοδήματος, αλλά ακόμη κι αν καταφέρουν να δανειστούν, θα δυσκολευτούν λόγω χαμηλών εισοδημάτων να πληρώνουν τις δόσεις τους. Συνεπώς η εγχώρια ζήτηση από νέους μάλλον δεν αναμένεται να αυξηθεί εντυπωσιακά για αγορές. Για ενοίκια, πάλι το μεγαλύτερο εμπόδιο είναι το χαμηλό μηνιαίο εισόδημα σε συνάρτηση και με το συνολικά αυξημένο κόστος ζωής.
Αν το δει κανείς από την πλευρά της προσφοράς, σχεδιάζονται κάποια κυβερνητικά μέτρα αργής αποτελεσματικότητας για την οικοδόμηση νέων κατοικιών, δεν αποκλείεται όμως να δούμε ξαφνική αύξηση της προσφοράς ακινήτων από τα ξένα funds που αγόρασαν τα κόκκινα δάνεια, ειδικά όσο το χαρτοφυλάκιό τους «παραωριμάζει» και πιέζονται να εισπράξουν τα κέρδη τους, αλλά και απ’ όσους είχαν κρατήσει κλειστά ακίνητα ή είχαν επενδύσει στις προοπτικές της Golden Visa και του Airbnb.
Ιστορικά, οι τιμές των ακινήτων δεν καταρρέουν ξαφνικά, εκτός αν συμβεί κάποιο πολύ σημαντικό γεγονός, π.χ. πόλεμος ή πτώχευση χώρας. Η αποκλιμάκωση είναι συνήθως σταδιακή και όχι γενικευμένη. Υπάρχουν διαφοροποιήσεις από περιοχή σε περιοχή, ανάλογα με το μέγεθος και την παλαιότητα κ.λπ.
Το σκηνικό, πάντως, σήμερα στην Αθήνα, με βάση όλα τα προαναφερθέντα στοιχεία, είναι ότι μάλλον οι τιμές των ακινήτων βρίσκονται στην κορυφή τους και οι επαγγελματίες του κλάδου βλέπουν μείωση των αγοραπωλησιών αλλά διατήρηση των τιμών στα υψηλά επίπεδα. Με βάση αυτό, οι περισσότεροι εκτιμούν ότι θα έχουμε αρχικά διατήρηση σε αυτά τα επίπεδα και αργότερα σταδιακή αποκλιμάκωση, αν δεν υπάρξουν άλλοι, μη ορατοί αυτή τη στιγμή λόγοι, που θα συντηρήσουν την ανοδική πορεία.
nikolopoulos@reporter.gr